Děčín
Škola Vilsnická
8/10/2018
Ondřej Beneš
Martin Kříž
OBSAH:
1) HISTORICKÉ FOTO, ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU
2) SOUČASNÝ STAV
3) PŘÍKLADY ZATEPLENÍ
4) ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTRUKCE
5) EKONOMICKÉ INFORMACE
1) HISTORICKÉ FOTO, ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU
2) SOUČASNÝ STAV
3) PŘÍKLADY ZATEPLENÍ
4) ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTRUKCE
5) EKONOMICKÉ INFORMACE
6) DOPORUČENÍ A ZÁVĚRY
1)
HISTORICKÉ FOTOGRAFIE,
ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU
Objekt bývalé školy v Chrochvicích na Vilsnické ulici patří k těm mnoha cenným objektům
v Děčíně, o kterých moc informací nemáme. Bylo by vhodné u takovýchto staveb,
které jsou v majetku města, provést alespoň něco jako základní stavebně
historickou rešerši.
V archivu stavebního úřadu se nachází
dokumentace zejména přestavby školy z počátku čtyřicátých let a pak úpravy na
přelomu XX. a XXI. století. Vlastní objekt bude ale podstatně starší. Lze se
domnívat, že byl navržen a postaven už v prvním desetiletí dvacátého století.
Následující rozkresy
fasád na modrém papíře jsou patrně nejstarší zachované dokumenty.
(S žádostí o podrobnější podklady jsem se
obrátil na děčínské pracoviště NPÚ, ale tento objekt, zdá se, dosud podrobněji
zpracován není).
Jen
pro dokreslení – rozsah suterénu
Jen
pro dokreslení – rozsah typického patra
Jen pro dokreslení – řez objektem
Patrně nejstarší dochované podklady
2)
SOUČASNÝ STAV
Fotodokumentace současného stavu
zachycuje celkovou zanedbanost objektu, ale mnohé jedinečné a pro dům chrakteristické prvky jsou stále patrné.
Je třeba zdůraznit, že obdobných objektů
z přelomu XVIIII a XX. století, které sloužily nebo by měly sloužit k bydlení a
jsou v obdobném stavu (ať už v majetku města, nebo soukromých subjektů), je v
Děčíně celá řada. Zvolené řešení a hlavně postup k němu vedoucí – včetně
podrobných analýz - se tak může stát systémovým podkladem k řešení i u jiných
staveb.
3)
PŘÍKLADY ZATEPLENÍ
Uvádíme tu dva příklady zateplení. Jedno
kvalitní tzv. památkářským způsobem, respektující objekt a vracející ho do
původního stavu a pak přístup tzv. standardní.
U nás by v případě zateplení šlo o první
případ. Náklady by byly ale podstatně vyšší než uvádí projektant. V jeho podání
se jedná o tzv. typizované profily. To by znamenalo celý objekt architektonicky
přepracovat na použití těchto prvků. Bylo by určitě možno zpracovat koncept,
který by mohl být kvalitní, ale rezignovali bychom na původní kvalitu objektu a
namáhavě bychom se pokoušeli vytvořit kvalitu novou. Velké úsilí by také bylo
třeba vynaložit na řešení všech detailů a přechodů – suterén, hlavní římsa,
parapety atd…
Kromě čelní fasády jde o zateplení minerální vatou a zároveň navrácení historického vzhledu stavby DDM v Českém Krumlově (Projekty-Sládková / ing. Sládková, ing. arch. Janošík). Jde o pilotní projekt, který ve spolupráci s orgány památkové péče ověřuje možnosti snížení energetické náročnosti historických staveb.
Více viz:
http://www.projekty-sladkova.cz/reference/zatepleni-budovy-domu-deti-a-mladeze-cesky-krumlov-linecka-67_1.html
Takto to dopadá, když se k fasádě přistoupí tzv. památkářským způsobem. V našem případě by veškeré práce s aplikacemi na zateplení musely být atypická – u kamenů vystupujících z fasády
si řešení ani nedokážu představit.
stav po zateplení:
stav před zateplením
Standardní
příklad z české stavební praxe, jak to většinou dopadá.
Horní obrázek - původní
stav.
4)
ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTUKCE
Plánovaný objem stavebních prací, dle
vypracované studie a posudku, obsahuje:
Rekonstrukce objektu
•Změna vnitřních dispozic místností včetně
všech navazujících stavebních prací (příčky s otvory, omítky, podhledy,
podlahové krytiny, kompletní rozvody instalací včetně vzduchotechniky, vybavení
bytů,…)
•Nový systém vytápění včetně kotelny a
rozvodů
•Slaboproudé rozvody
•Úpravy společných prostorů (omítky,
podlahové krytiny, elektro,…)
•Nové výplně otvorů
•Odvlhčení suterénu
•Výměna střešního pláště včetně zateplení
Předpokládané finanční náklady:
63.828.800,-Kč
Venkovní
rozvody
•Opravy přípojek a vyřešení dešťové
kanalizace.
Předpokládané finanční náklady:
500.000,-Kč
Parkoviště pro OA
•Úprava asfaltové plochy
Předpokládané finanční náklady:
1.069.000,-Kč
Oplocení
Předpokládané finanční náklady:
420.000,-Kč
Fasáda je prozatím navržena ve čtyřech
variantách, a to takto:
•Varianta
A - Fasáda nezateplená, oprava pouze stávajících omítek a oprava ozdobných
prvků
Předpokládané
finanční náklady: 2.350.000,-Kč
(Výše
dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí. Výhodou je
zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Rizika se
nepředpokládají.)
•Varianta
B - Fasáda nově omítnuta termoizolační
omítkou Baumit Thermo
extra 40mm
Předpokládané
finanční náklady: 3.000.000,-Kč
(Výše
dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí. Výhodou je zachování stávajícího rázu
objektu, který bude beze změn. Dojde k mírnému zvýšení tepelněizolačních
vlastností. Rizika se nepředpokládají.)
•Varianta
C - Fasáda zateplena ze dvou stran objektu
Předpokládané
finanční náklady: 4.400.000,-Kč
(Výše
dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí. Výhodou je zachování stávajícího rázu
objektu, který bude beze změn. Dojde k mírnému zvýšení tepelněizolačních
vlastností. Rizika jsou značná. Může začít hrozit degradace nově provedených
omítek, plísně a celkové zvýšení vlhkosti v konstrukci místnosti. Proti
této závadě defacto
neexistuje prevence proti jejímu vzniku. Fasáda by se tedy měla zateplit celá
či celá nezateplovat.)
•Varianta
D - Fasáda zateplena kompletně a zpětné navrácení ozdobných prvků imitací
z XPS
Předpokládané
finanční náklady: 5.520.000,-Kč
(Výše
dotace při dosažení těchto požadavků je 40 % z celkově všech provedených
energetických opatření. Výhodou je zachování stojícího rázu objektu, které bude
beze změn. Nevýhodou je odstranění stávajících ozdobných prvků, které jsou
původní. Rizika se nepředpokládají.)
Ve
studii nebylo počítáno s výtahem, i když by se s tím mělo do
budoucnosti, vzhledem k plánovanému využití objektu, určitě počítat.
5)
EKONOMICKÉ INFORMACE
Předpokládané
finanční náklady na celkovou rekonstrukci objektu jsou u varianty „A“ ve výši
81.302.059,-Kč (v nejnákladnější variantě „D“ jsou 84.475.309,-Kč).
Rekonstrukcí
dojde k vybudování 20-ti, převážně vícemetrážních bytových jednotek (stávající počet je 28
malometrážních bytů).
Průměrné
náklady na celkovou rekonstrukci přepočtené na bytovou jednotku jsou ve
variantě „A“ ve výši 4.065.103,-Kč (u „D“ ve výši 4.223.765,-Kč), při přepočtu
na 1m2 podlahové plochy se jedná o částku ve
výši pro „A“ 55.165,-Kč (pro „D“ 57.349,- Kč).
Pro
srovnání je uveden tržní příklad v Děčíně, kdy nadstandartní byt 2+1 o
velikosti 60m2 v "dobré" lokalitě je nabízen za 1.500.000,- Kč (bez
parkovací plochy), při přepočtu na 1m2
podlahové plochy se jedná o částku ve výši cca 27.000,-Kč.
Účetní
hodnota celé nemovitosti je v současnosti 9.675.656,-Kč, tj. po přepočtu
na 1m2 podlahové plochy 7.260,-Kč. Při
započítání rekonstrukce a účetní hodnoty vychází na 1m2 podlahové plochy částka pro „A“ ve výši
61.730,-Kč a pro „D“ 63.883,-Kč.
Prodejní
cena, ani cena dle znaleckého posudku nebyla prozatím zjišťována.
Prostá
„návratnost“ vložené investice do objektu by byla cca za 80 let. Při výpočtu
bylo vycházeno ze současného nejvyššího stanoveného nájemného (60,-Kč/m2/měsíc) a plné obsazenosti všech bytů.
6)
DOPORUČENÍ A ZÁVĚRY
Objekt
je v současné době nevyužíván, je zcela nefunkční, je odpojen od médií a byl
napojen pouze na bezpečnostní zařízení. Nyní není možno již objekt nijak užívat
bez dalších nově vložených finančních prostředků.
V
případě znovu zprovoznění malometrážních nájemních bytů, dle současné
dispozice, je odhadnuta finanční částka ve výši cca 30 mil Kč. Jedná se
především o opravu fasády, výměnu výplní otvorů, opravy vnitřních omítek,
celkovou rekonstrukci topení vč. výměny dožité kotelny, sanaci objektu, úpravy
zdravotně technických instalací, opravu elektrorozvodů, částečné osazení
zařizovacích předmětů,…
V
první řadě je však nutno, po určení jedné z variant zateplení, dopracovat již
smluvně zadanou projektovou dokumentaci na kompletní rekonstrukci objektu.
Závěrečné
shrnutí již projednávaných variant řešení :
•Znovu
zprovoznění nájemních malometrážních nájemních bytů …
30mil. Kč
•Kompletní
rekonstrukce objektu na moderní více metrážní byty ...
81 – 84 mil. Kč
•Demolice
objektu … 5 mil. Kč
•Prodej
objektu (znalecký posudek nebyl vypracován)