Škola Vilsnická

Děčín

Škola Vilsnická

8/10/2018

Ondřej Beneš

www.decinarchitekt.blogspot.cz

architekt@mmdecin.cz

www.ondrejbenes.cz

Martin Kříž

martin.kriz@mmdecin.cz 

OBSAH:

1) HISTORICKÉ FOTO, ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU

2) SOUČASNÝ STAV

3) PŘÍKLADY ZATEPLENÍ

4) ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTRUKCE

5) EKONOMICKÉ INFORMACE

6) DOPORUČENÍ A ZÁVĚRY

1) HISTORICKÉ FOTOGRAFIE,

ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU

Objekt bývalé školy v Chrochvicích na Vilsnické ulici patří k těm mnoha cenným objektům v Děčíně, o kterých moc informací nemáme. Bylo by vhodné u takovýchto staveb, které jsou v majetku města, provést alespoň něco jako základní stavebně historickou rešerši.

V archivu stavebního úřadu se nachází dokumentace zejména přestavby školy z počátku čtyřicátých let a pak úpravy na přelomu XX. a XXI. století. Vlastní objekt bude ale podstatně starší. Lze se domnívat, že byl navržen a postaven už v prvním desetiletí dvacátého století. Následující rozkresy fasád na modrém papíře jsou patrně nejstarší zachované dokumenty. 

(S žádostí o podrobnější podklady jsem se obrátil na děčínské pracoviště NPÚ, ale tento objekt, zdá se, dosud podrobněji zpracován není).

Jen pro dokreslení – rozsah suterénu

Jen pro dokreslení – rozsah typického patra

Jen pro dokreslení – řez objektem

Patrně nejstarší dochované podklady

2) SOUČASNÝ STAV

Fotodokumentace současného stavu zachycuje celkovou zanedbanost objektu, ale mnohé jedinečné a pro dům chrakteristické prvky jsou stále patrné.

Je třeba zdůraznit, že obdobných objektů z přelomu XVIIII a XX. století, které sloužily nebo by měly sloužit k bydlení a jsou v obdobném stavu (ať už v majetku města, nebo soukromých subjektů), je v Děčíně celá řada. Zvolené řešení a hlavně postup k němu vedoucí – včetně podrobných analýz - se tak může stát systémovým podkladem k řešení i u jiných staveb.   

3) PŘÍKLADY ZATEPLENÍ

Uvádíme tu dva příklady zateplení. Jedno kvalitní tzv. památkářským způsobem, respektující objekt a vracející ho do původního stavu a pak přístup tzv. standardní.

U nás by v případě zateplení šlo o první případ. Náklady by byly ale podstatně vyšší než uvádí projektant. V jeho podání se jedná o tzv. typizované profily. To by znamenalo celý objekt architektonicky přepracovat na použití těchto prvků. Bylo by určitě možno zpracovat koncept, který by mohl být kvalitní, ale rezignovali bychom na původní kvalitu objektu a namáhavě bychom se pokoušeli vytvořit kvalitu novou. Velké úsilí by také bylo třeba vynaložit na řešení všech detailů a přechodů – suterén, hlavní římsa, parapety atd…

Kvalitní příklad:

Kromě čelní fasády jde o zateplení minerální vatou a zároveň navrácení historického vzhledu stavby DDM v Českém Krumlově (Projekty-Sládková / ing. Sládková, ing. arch. Janošík). Jde o pilotní projekt, který ve spolupráci s orgány památkové péče ověřuje možnosti snížení energetické náročnosti historických staveb.

Více viz:
http://www.projekty-sladkova.cz/reference/zatepleni-budovy-domu-deti-a-mladeze-cesky-krumlov-linecka-67_1.html

Takto to dopadá, když se k fasádě přistoupí tzv. památkářským způsobem. V našem případě by veškeré práce s aplikacemi na zateplení musely být atypická – u kamenů vystupujících z fasády
si řešení ani nedokážu představit.

stav po zateplení:

 stav před zateplením

Standardní příklad z české stavební praxe, jak to většinou dopadá. 

Horní obrázek - původní stav.

4) ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTUKCE

Plánovaný objem stavebních prací, dle vypracované studie a posudku, obsahuje:

Rekonstrukce objektu

•Změna vnitřních dispozic místností včetně všech navazujících stavebních prací (příčky s otvory, omítky, podhledy, podlahové krytiny, kompletní rozvody instalací včetně vzduchotechniky, vybavení bytů,…)

•Nový systém vytápění včetně kotelny a rozvodů

•Slaboproudé rozvody

•Úpravy společných prostorů (omítky, podlahové krytiny, elektro,…) 

•Nové výplně otvorů

•Odvlhčení suterénu

•Výměna střešního pláště včetně zateplení

Předpokládané finanční náklady: 63.828.800,-Kč

 Venkovní rozvody

•Opravy přípojek a vyřešení dešťové kanalizace.

Předpokládané finanční náklady: 500.000,-Kč

Parkoviště pro OA

•Úprava asfaltové plochy

Předpokládané finanční náklady: 1.069.000,-Kč

Oplocení

Předpokládané finanční náklady: 420.000,-Kč

Fasáda je prozatím navržena ve čtyřech variantách, a to takto:

•Varianta A - Fasáda nezateplená, oprava pouze stávajících omítek a oprava ozdobných prvků

Předpokládané finanční náklady: 2.350.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí. Výhodou je zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Rizika se nepředpokládají.)

•Varianta B - Fasáda nově omítnuta termoizolační omítkou Baumit Thermo extra 40mm

Předpokládané finanční náklady: 3.000.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí.  Výhodou je zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Dojde k mírnému zvýšení tepelněizolačních vlastností. Rizika se nepředpokládají.)

•Varianta C - Fasáda zateplena ze dvou stran objektu

Předpokládané finanční náklady: 4.400.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí.  Výhodou je zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Dojde k mírnému zvýšení tepelněizolačních vlastností. Rizika jsou značná. Může začít hrozit degradace nově provedených omítek, plísně a celkové zvýšení vlhkosti v konstrukci místnosti. Proti této závadě defacto neexistuje prevence proti jejímu vzniku. Fasáda by se tedy měla zateplit celá či celá nezateplovat.)

•Varianta D - Fasáda zateplena kompletně a zpětné navrácení ozdobných prvků imitací z XPS

Předpokládané finanční náklady: 5.520.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 40 % z celkově všech provedených energetických opatření. Výhodou je zachování stojícího rázu objektu, které bude beze změn. Nevýhodou je odstranění stávajících ozdobných prvků, které jsou původní. Rizika se nepředpokládají.)

  

Ve studii nebylo počítáno s výtahem, i když by se s tím mělo do budoucnosti, vzhledem k plánovanému využití objektu, určitě počítat.

5) EKONOMICKÉ INFORMACE

Předpokládané finanční náklady na celkovou rekonstrukci objektu jsou u varianty „A“ ve výši 81.302.059,-Kč (v nejnákladnější variantě „D“ jsou 84.475.309,-Kč).

Rekonstrukcí dojde k vybudování 20-ti, převážně vícemetrážních bytových jednotek (stávající počet je 28 malometrážních bytů).

Průměrné náklady na celkovou rekonstrukci přepočtené na bytovou jednotku jsou ve variantě „A“ ve výši 4.065.103,-Kč (u „D“ ve výši 4.223.765,-Kč), při přepočtu na 1m2 podlahové plochy se jedná o částku ve výši pro „A“ 55.165,-Kč (pro „D“ 57.349,- Kč).

Pro srovnání je uveden tržní příklad v Děčíně, kdy nadstandartní byt 2+1 o velikosti 60m2 v "dobré" lokalitě je nabízen za 1.500.000,- Kč (bez parkovací plochy), při přepočtu na 1m2 podlahové plochy se jedná o částku ve výši cca 27.000,-Kč.

Účetní hodnota celé nemovitosti je v současnosti 9.675.656,-Kč, tj. po přepočtu na 1m2 podlahové plochy 7.260,-Kč. Při započítání rekonstrukce a účetní hodnoty vychází na 1m2 podlahové plochy částka pro „A“ ve výši 61.730,-Kč a pro „D“ 63.883,-Kč.

Prodejní cena, ani cena dle znaleckého posudku nebyla prozatím zjišťována.

Prostá „návratnost“ vložené investice do objektu by byla cca za 80 let. Při výpočtu bylo vycházeno ze současného nejvyššího stanoveného nájemného (60,-Kč/m2/měsíc) a plné obsazenosti všech bytů.

6) DOPORUČENÍ A ZÁVĚRY

Objekt je v současné době nevyužíván, je zcela nefunkční, je odpojen od médií a byl napojen pouze na bezpečnostní zařízení. Nyní není možno již objekt nijak užívat bez dalších nově vložených finančních prostředků.

V případě znovu zprovoznění malometrážních nájemních bytů, dle současné dispozice, je odhadnuta finanční částka ve výši cca 30 mil Kč. Jedná se především o opravu fasády, výměnu výplní otvorů, opravy vnitřních omítek, celkovou rekonstrukci topení vč. výměny dožité kotelny, sanaci objektu, úpravy zdravotně technických instalací, opravu elektrorozvodů, částečné osazení zařizovacích předmětů,…

V první řadě je však nutno, po určení jedné z variant zateplení, dopracovat již smluvně zadanou projektovou dokumentaci na kompletní rekonstrukci objektu.

Závěrečné shrnutí již projednávaných variant řešení :

•Znovu zprovoznění nájemních malometrážních nájemních bytů     …    30mil. Kč

•Kompletní rekonstrukce objektu na moderní více metrážní byty     ...     81 – 84 mil. Kč

•Demolice objektu                …      5 mil. Kč

•Prodej objektu (znalecký posudek nebyl vypracován)