Stránky architekta města Děčín

Ing.arch. Ondřej Beneš, Ph.D., Sochařská 12, 170 00 Praha 7 - Letná

mail@ondrejbenes.cz

sobota 1. prosince 2018

Krajský architekt


Krajský architekt – co od něj v Ústeckém kraji můžeme očekávat?


Velmi zjednodušeně můžeme říci, že se náš svět skládá ze vztahů (sociálních, psychologických, politických, ekonomických a dalších) a prostředí, ve kterém se tyto vztahy odehrávají, a které pro ně tvoří podmínky. Kvalitní, kultivované prostředí udržuje a přitahuje lidi. Investice do kvalitního prostředí se tak slovy dneška „vyplatí“.

Na úrovni státu se tématu kvalitního prostředí věnuje např. Politika architektury a stavební kultury přijatá v lednu 2015 Vládou ČR. Mnoho na této úrovni vykonává Česká komora architektů. Právě architekti jsou totiž tou profesní skupinou, která má s  agendou kvality architektury, urbanismu a veřejného prostoru nejvíce společného.

Téma péče o kulturní prostředí je zcela jistě významným tématem i pro správu kraje.

Vize, ke které níže zmíněnými okruhy míříme, je kraj, který se příkladně stará o své vystavěné kulturní prostředí (architekturu), svůj majetek, aktivně komunikuje se svými občany a poskytuje obcím ve věci architektury, urbanismu a veřejného prostoru koordinaci, supervizi a kvalitní odborné poradenství. 
1. Městský architekt

Můžeme tvrdit, že krajský architekt má smysl, pokud budou fungovat a dobře fungovat i městsští architekti. Krajský architekt by měl být ten, kdo jejich jednotlivé parciální aktivity koordinuje a završuje.

Jedna z charakteristik Ústeckého kraje v jeho pánevní oblasti jsou poměrně velká města těsně vedle sebe. Od Děčína po Chomutov Teplice, Bílinu, Most, Duchcov, Litvínov nedělí vždy víc než dvacet kilometrů. Přesto je mezi nimi spolupráce na úrovni komunálních politik a společného řešení široké škály akutních problémů – těmi sociálními počínaje a třeba dopravními konče - poněkud problematická. Přesvědčil jsem se o tom i na základě setkávání městských architektů ústeckého kraje, které jsem v uplynulém roce pořádal vždy v cca dvouměsíčním intervalu v ústeckém paláci Zdar.

Ano, měl jsem dokonce pocit, že čím je všeobecná situace horší, tím více každé město hraje pouze na své parciální zájmy. Hledání společenského konsenzu a postupu v jiných než technických otázkách je tu stále více než problematické. Otázky kvality architektury jsou zde obecně vnímány jako jistým způsobem druhotné a podřadné, přestože by právě z této strany šly řešit mnohé palčivé úkoly dneška sociální problematikou počínaje.

Pozice městských architektů ústeckého kraje je rozdílná obdobně jako vnímáme rozdíly mezi pánevní oblastí, Středohořím, nebo jižním okrajem kraje svou problematikou daleko víc odpovídající už Středním Čechám. Zároveň jsem byl překvapen jak moc je stále na každém kroku možno vnímat, že jsme v oblasti, kde se v polovině minulého století vyměnila více než polovina obyvatelstva – že jsme stále v Sudetech.

Stále jsme v oblasti, která byla v rámci tradičně vnímaného prostoru naší státnosti už od dob průmyslové evoluce tou nejbohatší, avšak druhá polovina dvacátého století a především doba po roce 89 jí nedokázala nabídnou na její problémy většinou jiná, než v lepším případě parciální technické řešení a odpovědi.

Městský architekt v ústecké kraji dosud nepůsobí na všech místech, nebo nepůsobí s  takovou agendou a zodpovědností, kterou by si dané konkrétní problematiky zasluhovaly. Pak by bylo nezbytné spolupracovat napřímo s příslušnými samosprávami, komunitami, stakeholdery.

Jednou z důležitých kompetencí krajského architekta by vedle plnění zadaných úkolů měla být především vlastní iniciativa a vize. Hledání ladění a harmonizování mimořádně složitých a protichůdných požadavků a očekávání.

2. Strategie kraje – Program rozvoje

Zásadním dokumentem kraje by měl být tzv. Program rozvoje. Právě on by měl být tou vizí, která vznikla na základě široké vpravdě celospolečenské aktivní diskuse. Součástí tohoto programu by měl být text i grafická část s přehledným a průběžně aktualizovaným vyznačením záměrů, časovým plánem. Tento podklad by měl kraji nabídnout zpětnou vazbu jeho vývoje a zakládat dohodu při stanovování jeho priorit. Obsahovat by měl i plán investic a mapu majetku kraje, stejně jako i pocitovou mapu kraje – jak jsou vnímány jeho jednotlivé části jeho obyvateli, návštěvníky. V případě pánevní oblasti by právě její pocitová mapa mohla tvořit páteřní dokument budování intenzivnějšího a zodpovědnějšího vztahu ke konkrétnímu místu, lokalitě.

Strategický plán se soustředí i na provázání jednotlivých území a obcí, které v ústeckém kraji vykazují mimořádné rozdíly. Synonymem pro tento plán by měl být pojem participace. Součástí strategického plánu by mělo být i hledání adekvátních metod při získávání potřebných informací, k sledování jeho plnění. Nejedná se pouze o ekonomická data, vstupy od občanů, ale zejména o ukazatele kvality života.

Strategický plán by měl být podkladem pro Zásady územního rozvoje. Důležitější pro jeho zpracování by měla být vždy kvalita, nikoliv čas.

Že takovéto Strategické plány obce mají? Pak se ptejme, zda jejich obyvatelé o jeho existenci vědí, zda se stal přirozenou součástí jejich života…Jak je možné tato témata velkoryse a odborně otevírat se přesvědčili účastníci debat pořádaných pod zkratkou „ID:Ústí“ v ústeckém Hraničáři na konci minulého a na počátku tohoto roku.

Mediace a participace strategického plánu kraje s veřejností by měla následně přejít do aktivní mediace / participace zásad územního rozvoje. Důležité lokality a témata (rozvojové osy, významná centra) by měly být předem prověřeny územní studií, studiemi, soutěžemi nebo workshopy.

Praha má nyní svůj zlomový a oceňovaný Metropolitní plán, definující mj. její hodnoty, kvality, potenciály a osy rozvoje. I před tím měla Praha svůj územní plán – byla to ale daleko spíš mozaika různobarevně vyplněných plošek respektující jednotlivá konkrétní zájmová území. Jedním ze zásadních přínosů Metropolitního plánu bylo vymezení jednotlivých míst a částí. Tedy ne abstraktní vymezení správních celků, ale lokalit jako přirozených center lidského pobytu. Mezi ta nejobsáhlejší vymezení lze pak vnímat hledání hrany kde už to není Praha – kde už začíná předměstská sídelní kaše.

Právě takovýmito úvahami by krajský architekt měl začít. Vymezit jednotlivé oblasti a okruhy problémů – jednotlivé lokality, sídelní celky. Už dnes je například jiným způsobem přistupovat k oblasti mezi Ústím a Teplicemi – oblastmi, kde už aktivní těžební činnost neprobíhá a oblastí mezi Bílinou a Chomutovem, kde se stále ještě těží a ještě dlouhou dobu bude nezbytné vyvažovat křehkou rovnováhu mezi oblastmi s důlní činností a vesnicemi, městy v jejich těsné návaznosti.

3.       Architekt kraje

Funkce krajského architekta je významná i z hlediska péče o komplexní rozvoj kraje se znalostí takto vzniklého strategického plánu. Obsazení postu by mělo být řešeno formou výběrového řízení s nadpoloviční účastí odborné části poroty. Jako ten nejdůležitější krok ale vnímáme definování konkrétních požadavků na jeho zodpovědnost a agendu.  Připomínáme, že podobný systém není v Evropě ničím novým, obdobně fungují např. kantony ve Švýcarsku, nebo části Belgie,  Cíl je obdobný - eliminace svévolných a náhodných rozhodnutí majících potenciálně negativní vliv na další smysluplné směřování rozvoje kraje, oblasti,  

Mělo by se jednat o konkrétní osobu na konkrétní dobu (například 5+5 let). Její hlavní činností by tedy měla být koordinace práce městských a obecních architektů na území kraje a vytvoření centra architektury kraje i s možností pořádání přednášek a kurzů z oblasti profesního vzdělávání. Stejně tak by měl vyvíjet osvětovou a výchovnou činnost k většímu zájmu veřejnosti a zejména dětí a mládeže o prostředí ve kterém se pohybujeme.

Měl by být i mediátor a spolupracovat se školami a seniorskými kluby v obcích na vzdělávacích projektech. Měl by poskytovat metodickou podporu stavebním úřadům v rámci kraje, stejně tak by měl i  komunikoval s ostatními kraji, státní správou, univerzitami, ministerstvy. V případě ústeckého kraje se jako zcela přirozenou jeví i spolupráce s regiony a univerzitami na sever od jeho hranic.

Jednou z rolí krajského architekta bude také administrace architektonických soutěží s předchozí participací obyvatel pro krajské investice. 

Krajský architekt by měl být schopen vést nebo se podílet na participaci a mediaci s občany jako i developery a stavebníky. Měl by nabízet odborné služby obcím ve správním území, které nemají městského architekta, a nechtějí využívat architekta jejich ORP.

Krajský architekt by měl mít rovněž přehled o grantech a měl by pomoci při čerpání grantů týkajících se veřejného prostoru a prostředí vůbec, včetně krajiny. Je to téma, které bude zejména s ohledem k předpokládaným dotačním titulům ze strany EU velmi aktuální.

Krajský architekt v Čechách dosud nebyl nikde jmenován. Právě Ústecký kraj je místem, kde by jeho agenda mohla znamenat mimořádný přínos.  

4.  Adekvátní péče o krajský majetek

Součástí strategického plánu by měla být i mapa krajského majetku. Veřejné investice by měly být konzultovány s krajským architektem. Měla by být zpracována mapa nevyužívaných krajských pozemků a budov a umožněno a podporováno jejich alternativní využití a to i krátkodobé.

Mělo by probíhat vyhodnocování nákladů na údržbu komunikací, veřejných prostorů a provozu veřejné dopravy pro možnost srovnávat různé části a optimalizovat je při nové zástavbě či při přestavbách.

5.       Řešení konkrétních projektů

Konkrétní problémy kraje by měly řešeny celkově se zapojením odborníků a participací veřejnosti. Tyto problémy by měly být připravovány dle jejich priority bez ohledu na případné dotace, tak aby se jim věnoval dostatečný čas a mohla být zapojena veřejnost.

Krajský architekt by mohl výrazně pomoci i při hledání adekvátního společenského vyjádření postavení a poctě takových osobností, které se právě ke zdejší krajině odkazovali, jako byl světově respektovaný malíř Zdeněk Sýkora. V jeho případě tedy jde nejen o pomoc při adekvátní obnově jeho jedinečných realizací v Ústeckém kraji (litvínovský chodník!), ale třeba i při iniciaci zřízení Muzea Sýkora v Lounech. 

Již nyní Palivový kombinát Ústí s.p. – mj. správce rekultivovaných postupně zatápěných povrchových lomů -  podniká kroky vedoucí k nalezení kvalitního zapojení rekultivovaných ploch po těžbě do smysluplné struktury krajiny. Mluvíme o tzv. resocializaci, kterou chce Palivový kombinát Ústí s.p. řešit formou architektonických soutěží dle regulí ČKA. Nejprve okolí jezera Milada, následovat by ji mělo mostecké jezero. Není to právě jeden z těch úkolů, kde by práce krajského architekta při koordinaci problémů dalece přesahujících řešené území měla své místo?

V kraji ale dokážeme identifikovat množství drobných „nedokonalostí“ dokreslující mnohdy nekompromisní vztah k paměti místa, krajině. Techn zničených vesnic, zbouraných kostelů. Odtud je třeba začít především. Za všechny bych uvedl alespoň okolí do krajiny velmi pečlivě komponovaného památníku bitvy u Chlumce (1813) nedaleko obce Přestanov, kterému se dostalo místo výhledu společenství banálních plechových hal.

Jako čerstvý městský architekt Děčína jsem se postupně dozvídal o komplikované problematice zapojení Děčína do struktury nadregionálních silniční sítě, jako i o komplikovanosti řešení dopravního skeletu v Ústí. I toto je problematika, kde by aktivní zapojení konkrétně a osobně zodpovědného krajského architekta dokázalo mnohému pomoci.

Obdobným, desítky let řešeným tématem je pro Děčín otázka jezu. Opět problematika přesahující nejen kraj, ale i stát. I zde jsem zejména s ohledem k děčínským nábřežím vedl již mnohá jednání a mohu tvrdit, že účast někoho s ještě větší kompetencí než má městský architekt by byla dobrá. Zastání někoho hájícího zájmy ne jednoho z obou protichůdných táborů, ale hájícího zájmy kultivované obytné krajiny, obce, zájmy kvality komplexního vystavěného prostředí.

Opět musíme zdůraznit, že tvorba kvalitního prostředí, ve kterém žijeme, není pouze utilitární technický problém. Komplex výkonu architekta zahrnuje problematiku mj. společensky kulturní, psychologickou, sociální.

6.       Výtvarné intervence a regulace reklamy

Většina obcí v posledních 25 letech rezignovala na výtvarná díla ve veřejném prostoru i na grafickou podobu svého prostředí a jsou často přeplněna nekvalitní a agresivní reklamou, a to i na veřejných pozemcích a budovách. Kraj by se mohl zavázat k povinnosti investovat zlomek z veřejné investice (například 1%) do kvalitní výtvarné intervence – nejlépe formou veřejné soutěže - jako součásti této investice.

7.       Výběry zpracovatelů na základě kvality nikoli ceny

Většina veřejných zadavatelů vybírá doposud zpracovatele veřejných zakázek pouze podle ceny bez ohledu na kvalitu. Bývá to zdůvodňováno strachem, že budou obvinění ze subjektivního hodnocení. Výsledkem je výběr toho nejlevnějšího bez znalosti toho, jakou práci odvede. Podobné to je u výběru zpracovatelů územních plánů.

Zpracovatelé projektů i staveb by ale neměli být vybíráni pouze podle ceny. U výběru projektantů by měla být zohledňována i cena budoucí stavby a jejího provozu, stejně jako kvalitní profesní portfolio zpracovatele vztahující se k řešené zakázce. Ve výběrech by měly být používány poroty s nadpoloviční většinou nezávislých odborníků (zejména u projektů).

Pro výběr projektantů strategického plánu, zásad územního rozvoje, územních plánů, urbanistických studií, veřejných prostranství i budov a výtvarných intervencí ČKA doporučujeme soutěž s předkládáním návrhu. Tento postup by měl být  použit i pro soutěže malého rozsahu, které mohou být i vyzvané se zúžením účastníků na základě hodnocení portfolií porotou následné soutěže. Jiný způsob výběru by měl být náležitě zdůvodňován.

Architektonická soutěž bývá veřejnými zadavateli často mylně považována za zdlouhavý a finančně náročný proces zadání veřejné zakázky. Mnoho studií i příkladů z praxe však naopak poukazuje na ekonomickou výhodnost soutěží a vyzdvihuje kvalitu, jíž přinášejí, která je sama o sobě ekonomickým přínosem.

V ústeckém kraji je takto vypisovaných soutěží doslova jako šafránu. A přitom zkušenosti jsou i zde velmi dobré. V děčínských Podmoklech je nyní realizovaná první etapa revitalizace veřejných prostor – Husovo náměstí a Prokopka dle velmi kvalitního návrhu architektonické kanceláře „re:architekti“, vzešlého v roce 2015 z kvalitně připravené i obeslané architektonické soutěže dle regulí ČKA. Letos jsme v Děčíně pomocí další soutěže našli na lávku podél železničního mostu pod zámkem další velmi kvalitní architektonický návrh. V přípravě na příští rok máme soutěž na Komenského náměstí. Nebo v sousední České Kamenici nejmladší zvolený starosta právě připravuje soutěž na rekonstrukci a úpravy kina. Dobré zkušenosti se soutěžením mají i v Chomutově,

Kdy naposledy proběhla obdobná soutěž generující po všech stránkách ta nejlepší řešení v tak významných městech jako je Ústí, Most, Teplice?

Pro zadavatele veřejných zakázek má ČKA k dispozici manuál, který zpracovala v souvislosti s novým zákonem o zadávání veřejných zakázek a který popisuje vše, co se týká zadávání veřejných zakázek na architektonické a projektové služby.

8) Zapojení občanů

V návaznosti na strategický plán a zásady územního rozvoje by kraj měl iniciovat a podporovat kontinuální aktivní mediace s občany s participací ke konkrétním tématům.

S  koordinátorem těchto akcí by krajský architekt měl úzce spolupracovat jako mediátor územního rozvoje. Plánovací setkání by měla být vždy kvalitně připravena a facilitována.

Právě aktivace občanů a podpora jejich péče o prostředí, které je obklopuje může totiž dnes být jeden z nejsilnějších motorů změny k lepšímu.

(text jsem připravil pro časopis Krajské hospodářské komory Ústeckého kraje, a je i podkladem pro prezentaci kterou připravuji pro hejtmana Ústeckého kraje)


čtvrtek 25. října 2018

Škola Vilsnická


Děčín

Škola Vilsnická

8/10/2018


Ondřej Beneš





Martin Kříž



OBSAH:

1) HISTORICKÉ FOTO, ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU

2) SOUČASNÝ STAV

3) PŘÍKLADY ZATEPLENÍ

4) ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTRUKCE

5) EKONOMICKÉ INFORMACE
6) DOPORUČENÍ A ZÁVĚRY




1) HISTORICKÉ FOTOGRAFIE,
ZÁKLADNÍ INFORMACE O DOMU



Objekt bývalé školy v Chrochvicích na Vilsnické ulici patří k těm mnoha cenným objektům v Děčíně, o kterých moc informací nemáme. Bylo by vhodné u takovýchto staveb, které jsou v majetku města, provést alespoň něco jako základní stavebně historickou rešerši.


V archivu stavebního úřadu se nachází dokumentace zejména přestavby školy z počátku čtyřicátých let a pak úpravy na přelomu XX. a XXI. století. Vlastní objekt bude ale podstatně starší. Lze se domnívat, že byl navržen a postaven už v prvním desetiletí dvacátého století. Následující rozkresy fasád na modrém papíře jsou patrně nejstarší zachované dokumenty. 


(S žádostí o podrobnější podklady jsem se obrátil na děčínské pracoviště NPÚ, ale tento objekt, zdá se, dosud podrobněji zpracován není).


Jen pro dokreslení – rozsah suterénu

Jen pro dokreslení – rozsah typického patra


Jen pro dokreslení – řez objektem



Patrně nejstarší dochované podklady



2) SOUČASNÝ STAV

Fotodokumentace současného stavu zachycuje celkovou zanedbanost objektu, ale mnohé jedinečné a pro dům chrakteristické prvky jsou stále patrné.


Je třeba zdůraznit, že obdobných objektů z přelomu XVIIII a XX. století, které sloužily nebo by měly sloužit k bydlení a jsou v obdobném stavu (ať už v majetku města, nebo soukromých subjektů), je v Děčíně celá řada. Zvolené řešení a hlavně postup k němu vedoucí – včetně podrobných analýz - se tak může stát systémovým podkladem k řešení i u jiných staveb.   
















3) PŘÍKLADY ZATEPLENÍ

Uvádíme tu dva příklady zateplení. Jedno kvalitní tzv. památkářským způsobem, respektující objekt a vracející ho do původního stavu a pak přístup tzv. standardní.


U nás by v případě zateplení šlo o první případ. Náklady by byly ale podstatně vyšší než uvádí projektant. V jeho podání se jedná o tzv. typizované profily. To by znamenalo celý objekt architektonicky přepracovat na použití těchto prvků. Bylo by určitě možno zpracovat koncept, který by mohl být kvalitní, ale rezignovali bychom na původní kvalitu objektu a namáhavě bychom se pokoušeli vytvořit kvalitu novou. Velké úsilí by také bylo třeba vynaložit na řešení všech detailů a přechodů – suterén, hlavní římsa, parapety atd


Kvalitní příklad:

Kromě čelní fasády jde o zateplení minerální vatou a zároveň navrácení historického vzhledu stavby DDM v Českém Krumlově (Projekty-Sládková / ing. Sládková, ing. arch. Janošík). Jde o pilotní projekt, který ve spolupráci s orgány památkové péče ověřuje možnosti snížení energetické náročnosti historických staveb.

Více viz:
http://www.projekty-sladkova.cz/reference/zatepleni-budovy-domu-deti-a-mladeze-cesky-krumlov-linecka-67_1.html

Takto to dopadá, když se k fasádě přistoupí tzv. památkářským způsobem. V našem případě by veškeré práce s aplikacemi na zateplení musely být atypická – u kamenů vystupujících z fasády
si řešení ani nedokážu představit.



stav po zateplení:

 stav před zateplením



Standardní příklad z české stavební praxe, jak to většinou dopadá. 
Horní obrázek - původní stav.



4) ANALÝZA CELKOVÝCH NÁKLADŮ REKONSTUKCE


Plánovaný objem stavebních prací, dle vypracované studie a posudku, obsahuje:


Rekonstrukce objektu

Změna vnitřních dispozic místností včetně všech navazujících stavebních prací (příčky s otvory, omítky, podhledy, podlahové krytiny, kompletní rozvody instalací včetně vzduchotechniky, vybavení bytů,…)

Nový systém vytápění včetně kotelny a rozvodů

Slaboproudé rozvody

Úpravy společných prostorů (omítky, podlahové krytiny, elektro,…) 

Nové výplně otvorů

Odvlhčení suterénu

Výměna střešního pláště včetně zateplení

Předpokládané finanční náklady: 63.828.800,-Kč


 Venkovní rozvody

Opravy přípojek a vyřešení dešťové kanalizace.

Předpokládané finanční náklady: 500.000,-Kč



Parkoviště pro OA

Úprava asfaltové plochy

Předpokládané finanční náklady: 1.069.000,-Kč



Oplocení

Předpokládané finanční náklady: 420.000,-Kč


Fasáda je prozatím navržena ve čtyřech variantách, a to takto:

Varianta A - Fasáda nezateplená, oprava pouze stávajících omítek a oprava ozdobných prvků

Předpokládané finanční náklady: 2.350.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí. Výhodou je zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Rizika se nepředpokládají.)


Varianta B - Fasáda nově omítnuta termoizolační omítkou Baumit Thermo extra 40mm

Předpokládané finanční náklady: 3.000.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí.  Výhodou je zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Dojde k mírnému zvýšení tepelněizolačních vlastností. Rizika se nepředpokládají.)


Varianta C - Fasáda zateplena ze dvou stran objektu

Předpokládané finanční náklady: 4.400.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 30 % z dílčích částí.  Výhodou je zachování stávajícího rázu objektu, který bude beze změn. Dojde k mírnému zvýšení tepelněizolačních vlastností. Rizika jsou značná. Může začít hrozit degradace nově provedených omítek, plísně a celkové zvýšení vlhkosti v konstrukci místnosti. Proti této závadě defacto neexistuje prevence proti jejímu vzniku. Fasáda by se tedy měla zateplit celá či celá nezateplovat.)


Varianta D - Fasáda zateplena kompletně a zpětné navrácení ozdobných prvků imitací z XPS

Předpokládané finanční náklady: 5.520.000,-Kč

(Výše dotace při dosažení těchto požadavků je 40 % z celkově všech provedených energetických opatření. Výhodou je zachování stojícího rázu objektu, které bude beze změn. Nevýhodou je odstranění stávajících ozdobných prvků, které jsou původní. Rizika se nepředpokládají.)

  

Ve studii nebylo počítáno s výtahem, i když by se s tím mělo do budoucnosti, vzhledem k plánovanému využití objektu, určitě počítat.


5) EKONOMICKÉ INFORMACE

Předpokládané finanční náklady na celkovou rekonstrukci objektu jsou u varianty „A“ ve výši 81.302.059,-Kč (v nejnákladnější variantě „D“ jsou 84.475.309,-Kč).

Rekonstrukcí dojde k vybudování 20-ti, převážně vícemetrážních bytových jednotek (stávající počet je 28 malometrážních bytů).

Průměrné náklady na celkovou rekonstrukci přepočtené na bytovou jednotku jsou ve variantě „A“ ve výši 4.065.103,-Kč (u „D“ ve výši 4.223.765,-Kč), při přepočtu na 1m2 podlahové plochy se jedná o částku ve výši pro „A“ 55.165,-Kč (pro „D“ 57.349,- Kč).


Pro srovnání je uveden tržní příklad v Děčíně, kdy nadstandartní byt 2+1 o velikosti 60m2 v "dobré" lokalitě je nabízen za 1.500.000,- Kč (bez parkovací plochy), při přepočtu na 1m2 podlahové plochy se jedná o částku ve výši cca 27.000,-Kč.


Účetní hodnota celé nemovitosti je v současnosti 9.675.656,-Kč, tj. po přepočtu na 1m2 podlahové plochy 7.260,-Kč. Při započítání rekonstrukce a účetní hodnoty vychází na 1m2 podlahové plochy částka pro „A“ ve výši 61.730,-Kč a pro „D“ 63.883,-Kč.

Prodejní cena, ani cena dle znaleckého posudku nebyla prozatím zjišťována.


Prostá „návratnost“ vložené investice do objektu by byla cca za 80 let. Při výpočtu bylo vycházeno ze současného nejvyššího stanoveného nájemného (60,-Kč/m2/měsíc) a plné obsazenosti všech bytů.


6) DOPORUČENÍ A ZÁVĚRY


Objekt je v současné době nevyužíván, je zcela nefunkční, je odpojen od médií a byl napojen pouze na bezpečnostní zařízení. Nyní není možno již objekt nijak užívat bez dalších nově vložených finančních prostředků.

V případě znovu zprovoznění malometrážních nájemních bytů, dle současné dispozice, je odhadnuta finanční částka ve výši cca 30 mil Kč. Jedná se především o opravu fasády, výměnu výplní otvorů, opravy vnitřních omítek, celkovou rekonstrukci topení vč. výměny dožité kotelny, sanaci objektu, úpravy zdravotně technických instalací, opravu elektrorozvodů, částečné osazení zařizovacích předmětů,…


V první řadě je však nutno, po určení jedné z variant zateplení, dopracovat již smluvně zadanou projektovou dokumentaci na kompletní rekonstrukci objektu.



Závěrečné shrnutí již projednávaných variant řešení :

Znovu zprovoznění nájemních malometrážních nájemních bytů     …    30mil. Kč

Kompletní rekonstrukce objektu na moderní více metrážní byty     ...     81 – 84 mil. Kč

Demolice objektu                …      5 mil. Kč

Prodej objektu (znalecký posudek nebyl vypracován)

středa 24. října 2018

Program péče o prostředí města a obce na volební 4 roky


Program péče o prostředí města a obce na volební 4 roky




Petr Lešek, 24.10.2018, lesekpetr@seznam.cz




Ve většině obcí a měst u nás se již po letošních komunálních volbách ustavily vládní koalice. Většinou mají společné programové prohlášení. To se přirozeně týká oblastí a témat, kterým se chtějí nadcházející 4 roky věnovat. Pochopitelně nejde jen o sociální a ekonomická témata, ale i o veřejné stavby.


Více jak pět let se věnuji právě tomu, jak by mohla malá a střední města o své prostředí pečovat a zvelebovat ho. Vždyť všichni z nás chtějí strávit svůj život v příjemném a kvalitním prostředí, na které můžeme být pyšní i před návštěvníky našeho města nebo obce.


Za čtyři roky volebního období se dá zvládnout jen omezené množství plánů a projektů. Tím spíše je vhodné si celé volební období dobře rozvrhnout, aby na jeho konci bylo o něco příjemnější prostředí a pocit politiků i občanů, že se jejich město, městys, obec nebo i městská část zlepšuje


Následující text je doporučením, jak si takové rozvržení na čtyři roky volebního období právě z pohledu péče o kulturní prostředí připravit.




Čtyři roky jsou ve stavebnictví krátká doba. Ani současný stav obtížného projednávání stavebních záměrů s dotčenými orgány státní správy rychlosti nepřispívá. I proto je důležitá dobrá příprava akcí a jejich průběžné prezentování a hledání konsenzu. Samotná stavba přitom, díky současným technologiím a organizaci stavebních firem, není tolik časově náročná. Podle velikosti a typu bývá doba výstavby od půl roku do dvou let. Obtížně odhadnutelným faktorem je vytíženost stavebních firem. Vzhledem k náročnému projednávání stavebních záměrů může být časově náročné zpracování projektu. O to více je důležitá spolupráce se stavebním úřadem a rozvržení postupu projednávání. Na projekt je tak potřeba opět půl roku až dva, dle způsobu projednání. Při průměrné délce stavby rok a půl a průměrné délce projektu opět rok a půl je tak možné první rok volebního období věnovat důkladnému rozmyšlení, prodiskutování a přípravě veřejných staveb. Mimo samotných staveb jsou pro výsledné kvalitní prostředí důležité strategie a vize města, městyse či obce. Ty umožňují kontinuitu vedení obce. Strategie ale musí být intenzivně prodiskutovány, aby na nich byla společná shoda, o kterou se opře jejich dlouhodobost. Doporučuji proto postupovat od obecnějšího ke konkrétnímu.


První rok je vhodné věnovat zhodnocení celkové vize města či obce, která bývá obsažená ve Strategickém plánu. Porovnat přijatou koaliční smlouvu nebo program nového vedení města se Strategickým plánem. Zároveň nad aktualizací Strategického plánu zahájit průběžnou komunikaci s občany. Města a obce se učí své záměry s občany diskutovat, nicméně většinou jen od akce k akci. Vhodnější je nastavit kontinuální a zároveň efektivní komunikaci s občany. Podle velikosti obce se tomu může věnovat politik, nebo zaměstnanec. Tiskové či PR odbory a osoby by neměly jen vytvářet obraz obce k vnějšímu světu, ale zaměřit se i na komunikaci ke svým občanům. Kromě elektronických nástrojů bude vždy nenahraditelný i osobní kontakt. Právě u nejširší vize obce – Strategickém plánu – je komunikace nejnáročnější, ale její dobré zvládnutí předejde většině pozdějších konfliktů. Tato komunikace by měla trvat celé volební období. Stát se standardem vedení obce. Jedním z nástrojů komunikace by měla být i Komise rozvoje či výstavby, která umožní zapojení místní odborné veřejnosti. Obdobně je vhodné zavést participativní rozpočet. Dobré je také aktivizovat občany soutěžemi typu nejkrásnější květinová výzdoba. Kromě Strategického plánu by se mělo nové vedení seznámit se stavem územního plánování v obci. Nejedná se jen o územní plán, ale i o návrhy na podrobnější řešení území jako je územní studie a regulační plán. Jejich zpracování zjednoduší následné projekty a lépe se nad nimi dá dojít ke shodě. Z programu nového vedení, komunikace s občany a aktualizace strategického plánu vzejdou i jednotlivá témata pro péči o prostředí města. Nemělo by se jednat jen o konkrétní veřejné stavby budov či prostranství, ale i o určitá témata či území (řeka ve městě, brownfieldy, regenerace sídlišť, parkování a doprava, vodní režim,…). Jejich důležitost vyplyne právě z debaty. Tím se určí i způsob řešení a harmonogram. Zvolenení po veřejné debatě zásadně usnadní jejich následné přijetí a zjednoduší i realizaci. S nastavením ve strategickém plánu souvisí i péče o městský/obecní majetek. Mělo by vzniknout, nebo se aktualizovat, zhodnocení stavu a strategie nakládání s ním. Jaké pozemky či stavby je vhodné pronajmout či prodat, jaké naopak koupit a z jakého důvodu. Strategie by měla být vizualizována v mapě kvůli srozumitelnosti. Nevyužívané pozemky a budovy by měly být nabídnuty k dlouhodobému i krátkodobému pronájmu s preferencí pronajímatelů, kteří přispívají ke kvalitnějšímu prostředí a životu města. Součástí péče je i zpětná vazba z užívání veřejně vlastněných budov a prostorů a optimalizace provozních nákladů. Je možné využít téma Smart City, ale obezřetně a smysluplně. Koordinátorem péče o obecní majetek a celého tématu péče o prostředí města/obce by měl být městský/obecní architekt. Pokud ho město/obec má je potřeba ho do debat a strategií zapojit jako hlavního koordinátora a iniciátora. Pokud ve městě/obci není, je vhodné jej ustavit pomocí výběrového řízení ve spolupráci s Českou komorou architektů a výběru na základě kvalitativních kritérií. Forma spolupráce bude zvolena dle možností a obtížnosti správy města/obce. Může to být interní zaměstnanec na plný úvazek, nebo externí konzultant v rozsahu dle reálných potřeb města/obce. Doporučuji jej vybrat na pět let s možností prodloužení na dalších pět. Jeho angažmá bude trvat déle než volební období a zároveň nehrozí, že ztratí energii a iniciativnost. S městským architektem souvisí nejen komunikace s veřejností, ale i vzdělávání veřejnosti v tématu péče o kulturní prostředí, a to zejména u dětí a mládeže. Součástí výchovy k občanství by měla být výchova k zájmu o prostředí ve kterém děti žijí a získání pocitu spoluodpovědnosti za něj. V ČR je pro vzdělávání dětí dost podkladových materiálů a městský architekt by je měl ve „svém“ městě/obci iniciovat a organizovat. Městský architekt by se měl orientovat v dotačních výzvách, které se týkají zvelebování prostředí města/obce. Tedy nejen dotace na konkrétní typy budov či prostor, ale i na osvětu a pořádání architektonických soutěží. Usilování o dotace by mělo být koncepční v návaznosti na aktualizovaný Strategický plán. Město/obec by nemělo realizovat projekty jen proto, že jsou na ně dotace, ale proto, že je potřebuje.


Po intenzivním prvním roce by město/obec mělo ve druhém roce pokročit k realizování zvolených akcí. Klíčovým bude výběr zpracovatelů projektů jak strategických (územní studie, generely), tak konkrétních. U obou je vhodné vybírat podle kombinace kvality a kvantity, optimálně tak, že se již v soutěži předkládají návrhy budoucích projektů. To lze dosáhnout v architektonických soutěžích administrovaných jako zakázky malého rozsahu, soutěže o návrh otevřené nebo užší, či soutěžní dialog. S organizací těchto soutěží pomůže či je zorganizuje městský/obecní architekt. Zadání soutěží vzejde z kontinuální komunikace s občany. Díky tomu se bude soutěžit to na čem je obecná shoda a usnadní se následné přijetí. Ve druhém roce by tak mohly být zahájeny projekční práce. V kontinuální komunikaci a s městským/obecním architektem pak mohou být řešena další strategičtější témata na něž se v prvním roce nedostalo. U měst turisticky málo nebo příliš atraktivních to bude strategie turismu a jeho podpora nebo tlumení. Město/obec má být totiž především pro svoje občany a turismus má být občerstvením pro obyvatele nikoliv je z města vytlačovat. Dalším strategickým tématem je regulace reklamy. Zejména města jsou přeplněna nekvalitní a agresivní reklamou, která snižuje kvalitu prostředí a ve výsledku ani neprospívá inzerentovi. Některá města již regulaci reklamy na svém území přijala. Samostatným tématem jsou výtvarné intervence. Je vhodné nehovořit o výtvarných dílech nebo plastikách, neboť výtvarné umění se za posledních sto let rozšířilo i mimo tradiční žánry. V západní Evropě a USA je již 50 let běžné u veřejných akcí část investice vyhradit pro výtvarné intervence. U nás se soudobé výtvarné umění ve veřejných budovách a prostorech až na výjimky neuplatňuje a staré se odstraňuje. Není divu, že se tak snižuje kulturní povědomí ale i sounáležitost občanů s městy a obcemi. Výtvarné intervence mají nezastupitelnou symbolickou úlohu společenství a zároveň zpříjemňují prostředí. Jejich realizace je násobně rychlejší než u staveb a úprav veřejných ploch. Je tak možné se jejich přípravě věnovat po celé volebního období. Komunikace a participace je u nich velmi potřebná, právě pro jejich symbolickou hodnotu.


Ve třetí roce volebního období by měly být ukončovány projekty veřejných staveb a soutěženi jejich zhotovitelé. Jako u výběrů zpracovatelů projektů je i u výběrů stavitelů zásadní používání nejen nabídkové ceny při výběru, ale zejména kvality například posuzováním referenčních projektů a požadavky na kvalitu týmu.


Čtvrtý rok by se měly stavby realizovat. Ke zdárné realizaci je potřeba dozor autora projektu a kvalitní technický dozor investora, který kontroluje technickou kvalitu provedení. Tato kontrola bdí nad postavením toho, co bylo zadáno a díky kontrole kvality i nad cenou a trvanlivostí výsledného díla.




Z uvedeného výčtu je zřejmé, že zásadní pro zlepšení kvality prostředí měst a obcí je úvod volebního období, kdy je šance pečlivě a společně s veřejností naplánovat co a kdy je potřeba realizovat. Uvedený postup je vhodné zpestřit i drobnějšími akcemi, které mohou být realizovány dříve než na konci čtyřletého období. Není dobré pouze čekat na velké události a stavby, ale je potřeba je doplnit i drobnými rychlými úpravami třeba i jen administrativního charakteru, které zlepší příjemnost prostředí měst. Nedílnou součástí péče o svěřené město/obec je též sledování, jak si vedou obdobná města a obce u nás a v zahraničí, využívání jejich zkušeností a sdílení svých. Dobrým nástrojem k tomu mohou být partnerská města nebo sdružení obcí. Iniciátorem by měl být městský/obecní architekt.